Спілка власників житла Києва
За ОСББ та ЖБК майбутнє!

Порядок вступу

Діяльність

Закон Про ОСББ

Досвід інших

Оплата праці

Будинкові "революції"

Проблеми ОСББ/ЖБК

Заяви мешканці

Дог мешканці

Перелік док

Договір

Додатки

Дані ГВП

Характеристика будинку

Договір транзиту

Договір послуг

Утеплення квартири, будинку
Проблеми ОСББ/ЖБК

Жилищно-строительные кооперативы: как узнать, куда тратят Ваши деньги

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — это своеобразная ипотека по-советски: люди, которым по тем или иным причинам не удалось получить квартиру бесплатно, объединялись, и за счет паевыхвзносов возводили новый дом или реконструировали старый.

  Основное их отличие от коммунальной собственности — самоуправство, так как жильцы сами отвечают за состояние дома и придомовых территорий, за собственные средства ремонтируют теплосети внутри помещения, не ожидая помощи от ЖЭКа, самостоятельно платят заработную плату дворникам т. д.

Мирослава Заец для U BR.UA


После развала СССР жилищно-строительные кооперативы и технически, и финансово оказались в более выигрышном положении, чем коммунальная собственность городов. Проблемы же проявились в другом: нормативно-правовая база, которой руководствовались ЖСК, к рыночным условиям оказалась неприспособленной, а новой за годы независимости так и не разработали.

Поэтому пробелы в законодательстве оказались широким пространством для маневров со стороны тех, кто прямо или косвенно был причастен к сбору и распределению денег с жильцов, — председателей кооператива и членов правления.

Новые времена — новые проблемы

Традиционно жилищно-строительные кооперативы действуют на основе примерного устава, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР еще в 1985-м году. Согласно ему, органами управления ЖСК является общее собрание членов (собственно, жители дома) и правление кооператива.

Как правило, это председатель, заместитель и бухгалтер, которые распоряжаются деньгами организации в соответствии с утвержденным общим собранием сметы доходов и расходов на текущий год. Впрочем, как показывает практика, общее собрание кооператива если и проводятся, то крайне редко — вопреки уставу, менее одного раза в год.

Углубляться же в финансовые дела кооператива — лишние затраты времени, которые не каждый сможет себе позволить, да и копаться в бухгалтерских балансах, сводя дебет с кредитом, не всем по силам. Вот и получается: жители средства на нужды жилищно-строительного кооператива сдают, однако не проверяют, на что их тратят. Фактически власть находится в руках правления дома, которое может распоряжаться деньгами по своему усмотрению без особого риска разоблачения. Впрочем, типовым уставом предусмотрено, что контролировать деятельность руководителей дома должна Ревизионная комиссия, которая избирается на два года, и состоит не менее чем из трех человек. В ее обязанности входит контроль над соблюдением правлением и членами кооператива законодательства, а также проведение плановых ревизий финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже одного раза в год. О результатах проверки Ревизионная комиссия отчитывается перед общим собранием членов кооператива.

«Жилищно-строительный кооператив — формирование, очень близкое к объединению совладельцев многоквартирных домов, и самый главный контролёр в нём — сами жители, хотя проверять ЖСК может и налоговая инспекция, и прокуратура», — комментирует законодательство Юрий Бондарь, председатель постоянной комиссии Киевсовета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса.

Однако сами жители кооперативов к этой норме относятся более чем скептически, так как право на проверку Ревизионная комиссия имеет, а вот реальных рычагов влияния ей не предоставили. «Ревизионная комиссия может лишь проверить документацию и все. Например, председатель кооператива или бухгалтер предоставляет договоры, по которым проверяют законность их заключения и суммы, на которые они подписаны. Потому что может случиться так, что стоимость услуг — 1000 грн, а договор подписали на 5000 грн. Поэтому следует проверить, на каком основании такая сумма указана, почему именно такую компанию выбрали т. д. Однако как-то повлиять на ситуацию ревизионная комиссия не может», — рассказывает жительница одного из строительных кооперативов Елена Будько.

Тем более, председатель кооператива может вообще отказаться предоставить любые отчеты о своей деятельности. И заставить его это сделать — крайне трудно.

Советы юристов

Что же делать тем жильцам, которым не удалось по-хорошему договориться с председателем кооператива? В таком случае у жителей ЖСК выход один: объявить правовую борьбу нечистым на руку руководителям. При этом желательно заручиться поддержкой квалифицированного юриста, ведь в дебрях отечественного законодательства разобраться не каждому по силам.

Итак, если вы сомневаетесь в честности и добросовестности правления ЖСК, первым шагом должна стать проверка финансовых отчетов кооператива: сколько собрано средств с жителей, на что они были потрачены, у кого и за какую цену закуплены те или иные материалы и т. п. — в один голос советуют чиновники. На практике это сделать не так легко, поскольку председатель кооператива может игнорировать просьбе жителей дома или же откажется выдать любые документальные доказательства.

1. Во-первых, нужно созвать внеочередное собрание ЖСК, на которых должно быть по крайней мере 2/3 жителей, чтобы признать собрание легитимными (присутствующих может быть и меньше, если это допускается уставом).
2. На заседании большинством голосов следует принять решение об истребовании отчета о финансово-хозяйственной деятельности, которое передать непосредственно председателю ЖСК под подпись, что он ознакомлен с документом. «На практике может случиться так, что голова отказывается принять этот документ, тогда нужно отправить сообщение по почте», — объясняет Дмитрий Луценко, юрист. Если документ не произвел впечатления, следует принять еще одно решение о внеплановой проверке кооператива налоговой инспекцией (лучше всего эти два документа принимать одновременно, чтобы не пришлось не собирать людей во второй раз), направив соответствующее письмо председателю налоговой. Инспекция проводит проверку, по результатам которой выдает акт. Также к проверке можно привлечь аудиторскую фирму, это будет намного дороже, но быстрее и эффективнее.
3. Если есть убедительные доказательства преступления председателя ЖСК (хищение имущества, незаконные манипуляции с собственностью, например, продажа квартир или земли), обращайтесь с заявлением на имя начальника ГУ РО УМВД, откуда ее перенаправляют определенному исполнителю (как правило, участковому инспектору). «Однако инспектор может не обнаружить энтузиазма вам помочь, — предостерегает юрист. Он либо не заинтересован в этом, или находится в дружеских отношениях с председателем кооператива, и может запросто отказаться возбудить уголовное дело за отсутствием состава преступления».
4. Решение милиции можно обжаловать в суде, который либо возвращает дело в милицию на доработку, либо возбуждает уголовное дело.

Как правило, государственные органы крайне неохотно занимаются проблемами ЖСК. Причина такой невнимательности заключается в неприбыльности кооперативов, — объясняют юристы. Ведь, в отличие от обычного предприятия, где в результате проверки можно наложить штрафы, и, соответственно, выполнить план и получить дополнительные доходы в бюджет, из ЖСК взять нечего. Да и схема, описанная выше, — это дополнительные затраты времени, средств и нервов, поэтому, как правило, все ограничивается обсуждением на «кухонном» уровне.

Госслужащие тоже признают, что люди решают внутренние конфликты своими силами: «В нашей комиссии жалобы на руководство ЖСК не поступали, ко мне по таким вопросам тоже не обращались, но определенные проблемы есть, и с ними в 95% случаев жильцы разбираются сами», — резюмирует Юрий Бондарь.
Источник :   http://ubr.ua/   
Дата :   25.11.2009 

* * * * * 

 

 Служебная квартира

Выходки власти порой приобретают столь извращенные формы, что и возмущаться не хочется. Остается только смеяться. Решила как-то Деснянская райгосадминистрация г. Киева сделать доброе дело — предоставить Светлане Берченко, почти 12 лет проработавшей дворником в жэке на подведомственной РГА территории, однокомнатную квартиру. Естественно, служебную, потому как гражданка Берченко уже 8 лет находилась в очереди на получение именно служебной квартиры.

И смилостивилась добросердечная администрация, обратив взор свой на беды простого человека. И своим распоряжением №79 от 08.10.2001 г. предоставила ей с сыном однокомнатную служебную квартиру в доме №14 по ул. Шолом-Алейхема. Чужую, правда. Ту, которая еще в 1978 г. решением исполкома Киевского горсовета в соответствии с требованиями Примерного устава жилищно-строительного кооператива была признана служебной квартирой ЖСК "Днепровский-2".

23 года кооператив проблем со статусом квартиры не имел. Пока не захотелось администрации быть щедрой за чужой счет. Узнав об административной благотворительности, председатель правления ЖСК Надежда Мамалыга обратилась к руководителю РГА, коим в то время был нынешний народный депутат Украины Анатолий Мокроусов, с письмом, в котором, ссылаясь на документы, объясняла, что ордер на квартиру выдан Берченко без согласия и ведома кооператива, что является незаконным. Потому просила г-жа Мамалыга незаконные распоряжения и ордер аннулировать.

Ответ не заставил себя ждать. Подумав с месяц, администрация героически попробовала пояснить мотивы своих действий. Ссылаясь на тяжелое положение Светланы Берченко и акцентируя внимание на том, что та не снята с кварточереди и в любой момент может освободить полученную квартиру, администрация важно заявила: квартира служебная. То, что она как служебная принадлежит жилищно-строительному кооперативу, администрации показалось совершенно несущественным.

К счастью, наши граждане уже научились чувствовать себя членами общины и собственниками. И решили они, опираясь на поддержку Союза владельцев жилья Киева, возвратить себе свое в законом установленном порядке — через суд. Рассмотрев в апреле 2002 г. жалобу пятерых жителей кооперативного дома, Деснянский райсуд разрешил очевидный вопрос в их пользу.

Однако жизнь наша полна парадоксов, особенно жилищно-правовых. После того как суд признал неправомерным распоряжение РГА о предоставлении служебной квартиры и обязал администрацию устранить эти нарушения, она как законопослушный субъект другим распоряжением предыдущее отменила. Но — и вот в чем парадокс — не отменила ордер. На обращение по этому вопросу Виталия Черняховского, заведующего отделом упомянутого Союза владельцев жилья и депутата Деснянской райрады, представлявшего интересы членов кооператива в суде, заместитель главы РГА Николай Фредюк сослался на ст. 59 Жилищного кодекса: "признание ордера на жилое помещение недействительным возможно только на основании решения суда".

Но разве решения не было? Или же, по мнению администрации, ордер, выданный на основании распоряжения, признанного судом неправомерным и отмененного, требует отдельной строки в судебном решении? Это у чиновников менталитет такой особенный, что нуждаются они в распоряжениях относительно каждого телодвижения? Тогда понятно, для кого пишут инструкции по пользованию их изделиями производители туалетной бумаги.

Пришлось жителям снова обращаться в суд. На этот раз по поводу признания печально известного, но, по убеждению РГА, самодостаточного ордера недействительным. Наконец, 3 июня с. г. суд специально для "законопослушной" РГА вынес должное решение.

Что касается ордера. Ордер выдается членам жилищно-строительного кооператива на заселение, также отдельной категории лиц, которым может быть выделено служебное жилье, и подтверждает право пользования данной квартирой, но не является документом, подтверждающим право собственности на квартиру. Регистрация (прописка) не подтверждает право собственности на квартиру. Итог: право собственности на квартиру у проживающих лиц нет.
Мой совет вам - в первую очередь установить, приватизирована квартира или нет. Это вы можете сделать путем обращения в бюро технической инвентаризации с просьбой о предоставлении информационной справки по вашей квартире. Обратитесь к юристу, который составит запрос в БТИ. А по выяснении данного вопроса определитесь, как действовать дальше.

3. В силу ч.1 ст.26 Основ жилищного законодательства  договор найма  жилого  помещения  в домах государственного и общественного
жилищного фонда заключается  на  основании  ордера.  Если  вопреки закону  вселение  в жилое помещение произведено без выдачи ордера,
договор  найма  жилого  помещения   может   быть   признан   судом недействительным.

Статус служебной квартиры
Многим, наверное, памятна система служебного жилья, эффективно работавшая в советские времена. Предприятие приглашало работника, обеспечивало его временным жильем (это, как правило, были общежития). Одновременно работник включался в списки очередников на жилье, которое строило предприятие. А через какое-то время он уже получал квартиру в постоянное пользование. Либо работнику предоставлялось жилое помещение из числа служебного и он обязан был отработать на своем рабочем месте определенный срок. Пока работник трудился на предприятии, он жил в служебной квартире, но как только увольнялся, то утрачивал право на проживание в ней.
И только по истечении установленного срока работник приобретал право на получение жилья уже не в служебное пользование, а для постоянного проживания. Кстати, отработав положенный срок, работник мог уволиться с предприятия, но вот из служебного жилого помещения его могли выселить только после предоставления взамен другого, пригодного для проживания, поскольку свое право на такое жилье он уже заработал. Такая «привязка жильем» действовала раньше, а в некоторых отраслях сохранилась и ныне. Но возможна она только в системе государственного (коммунального) жилья, о чем свидетельствует действующее законодательство.
Так, в соответствии со ст.118 ЖКУ1, служебные жилые помещения предназначены для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи него. Жилые помещения включаются в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов. Согласно ст.119 ЖКУ, перечень категорий работников, которым могут предоставляться жилые помещения, устанавливается специальным документом. В настоящее время действует Перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, утвержденный постановлением Совета Министров УССР от 04.02.88 г. № 37.
Список категорий таких работников довольно большой, но все они — лица, работающие (служащие) на государственной службе или на государственных (коммунальных) предприятиях. В него включены, например, следующие категории работников: работники жилищно-коммунального хозяйства; инженерно-технические работники аварийно-восстановительных работ на объектах водопровода и канализации, машинист компрессорных установок, лесничий, помощник лесничего, егерь, начальник и заместитель начальника отряда госпожарнадзора, работники администраций, научных подразделений и службы охраны природных заповедников, биосферных заповедников, национальных парков и историко-культурных заповедников, музеев-заповедников, работники, непосредственно занятые на строительстве, эксплуатации и реконструкции объектов атомной энергетики, а также должностные лица таможенных органов и органов государственной налоговой службы, работники прокуратуры.
Положение о порядке предоставления служебных жилых помещений и пользования ими утверждено постановлением Совета Министров УССР от 04.02.88 г. № 37 (далее — Положение). В соответствии с его п.3, жилое помещение включается в число служебных решением исполнительного комитета соответствующего Совета народных депутатов по ходатайству администрации предприятия, учреждения или организации. Учет служебных жилых помещений во всех домах, независимо от их принадлежности, осуществляется в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, который принял решение о включении жилого помещения в число служебных (п.5 Положения).
Процедура признания исполкомом жилых помещений служебными никогда не была формальной. Обязательно выясняется, для каких конкретно категорий работников требуется служебная жилая площадь, действительно ли предприятию нужно столько служебных помещений для проживания сотрудников и будут ли эти помещения использоваться в качестве служебных для проживания в них сотрудников конкретного предприятия. Следует обратить внимание на то, что без соответствующего решения исполнительного комитета невозможно отнесение жилого помещения к служебной жилой площади путем оформления внутреннего акта по предприятию или ведомству.
Служебное жилье предоставляется работникам по решению администрации предприятия, которая, в свою очередь, руководствуется нормами жилищного законодательства о пользовании таким жильем. В соответствии со ст.122 ЖКУ, на основании решения о предоставлении служебного жилого помещения исполнительный комитет районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов выдает гражданину специальный ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное служебное жилое помещение.
Итак, проследив всю существующую процедуру предоставления работникам служебных помещений, можно сделать вывод: если предприятие относится к частной (негосударственной) форме собственности, то указанные выше правила предоставления служебных помещений на него не могут распространяться. Но что же тогда делать предприятиям, находящимся в частной собственности, если они хотят обеспечить своего сотрудника достойной жилой площадью?


 
Головна сторінка
Господарська Асоціація ОСББ, ЖБК Києва
Екс пертна рада
Виборча програма
"Новий" закон ОСББ
"Чорний" закон
Діяль ність
Ство рення ОСББ
Корисні орга нізації
Вивіз сміття
Тари фи
Моно полісти КЖКХ
Реформа ЖКГ
Земля