Спілка власників житла Києва
За ОСББ та ЖБК майбутнє!

Законопроект "Зміни до закону про ОСББ"

Відзив юридичної групи

Круглий стіл ЖБК, ОСББ Києва

Аргументи проти законопроекту

Обговорюємо закони

Законопроект Одарченко
Законопроект "Зміни до закону про ОСББ"

30 квітня 2009 року Верховною Радою України зареєстровано проект закону України «Про внесення змін до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (реєстр. № 4423)
поданий народними депутатами України Одарченком Ю.В., Поповим О.П., Ляпіною К.М., Бондаренком В.Д., Барановим В.О.

джерело: сайт Верховної Ради України  
http://gska2.rada.gov.ua/pls/zweb_n/webproc4_1?id=&pf3511=35139

Проект

ЗАКОН УКРАЇНИ ПРО ВНЕСЕННЯ ЗМІН ДО ЗАКОНУ УКРАЇНИ “ПРО ОБ’ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ”
  І. Верховна Рада постановляє:
  Внести зміни до Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” (Відомості Верховної Ради України, 2002, N10, ст. 78), виклавши його в такій редакції:
ЗАКОН УКРАЇНИ „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”
Цей Закон визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку.

Стаття 1. ВИЗНАЧЕННЯ ТЕРМІНІВ

Для цілей цього Закону наведені нижче терміни вживаються у такому значенні:
асоціація об’єднань власників житла (далі - асоціація) - юридична особа, створена для представлення спільних інтересів об'єднань;
житловий комплекс - єдиний майновий комплекс нерухомого майна, що складається із земельної ділянки, з розміщеним на ній житловим багатоквартирним будинком (будинками) або його частиною (частинами) разом із спорудами та інженерними мережами та прибудинковою територією;
  конструктивні елементи житлового будинку - частини будинку, які забезпечують його цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, опорні конструкції, огороджувальні елементи, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в'їзна група тощо);
  нежитлове вбудоване/прибудоване приміщення - приміщення, яке розташоване у житловому комплексі, але не відноситься до житлового фонду, яке було відповідним чином паспортизоване та інвентаризоване і яке було внесено до реєстру об’єктів нерухомості як самостійний об'єкт цивільно-правових відносин на момент приватизації першої квартири у будинку.
неподільне майно – земельна ділянка, що входить до складу житлового комплексу, включаючи прибудинкову територію, допоміжні приміщення загального користування, конструктивні елементи та технічне обладнання житлового багатоквартирного будинку, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення належних умов проживання усіх власників квартир та використання нежитлових приміщень
  об’єднання власників приміщень багатоквартирного будинку (будинків) (далі - об'єднання) - юридична особа, створена власниками житлових будинків або власниками квартир та нежилих приміщень у багатоквартирному житловому будинку для утримання житлового комплексу, користування квартирами, нежилими приміщеннями, прибудинковою територією та неподільним майном;
   допоміжні приміщення загального користування у багатоквартирному будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (сходові клітини, вестибюлі перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення), які не були належним чином паспортизовані і інвентаризовані та не внесені до реєстру об’єктів нерухомості як самостійний об'єкт цивільно-правових відносин на момент приватизації першої квартири у будинку.
    прибудинкова територія – земельна ділянка навколо будинку, яка призначена для його обслуговування та задоволення соціально-побутових та культурно-оздоровчих потреб мешканців
    технічне обладнання житлового будинку – механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині приміщення, яке обслуговує більше одного приміщення, а також інші інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації житлового будинку
управитель – юридична або фізична особа, яка за договором з об’єднанням власників житла здійснює управління житловим комплексом або житловими будинками, що входять до складу об’єднання, і забезпечує їх належну експлуатацію відповідно до закону та умов договору.
Стаття 2.    МЕТА ДІЯЛЬНОСТІ ТА ОРГАНІЗАЦІЙНО-ПРАВОВА ФОРМА
     ОБ’ЄДНАННЯ.
1. Об’єднання створюється власниками квартир в багатоквартирних житлових будинках, житлових комплексах разом із власниками нежитлових приміщень, які розташовані у відповідному житловому будинку, житловому комплексі, яким на праві спільної часткової власності належить неподільне майно.
В одному житловому комплексі може бути створене тільки одне об’єднання.
Власники житлових будинків також можуть створити об’єднання.
    2. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень, орендарів та наймачів, на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання, орендарям та наймачам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
3. Об’єднання є юридичною особою, має печатку із своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також поточні рахунки в установах банку.
4. Об’єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об’єднання.
5. Об’єднання може здійснювати господарську діяльність для забезпечення власних потреб безпосередньо або шляхом укладення договорів з фізичними чи юридичними особами.
Стаття 3. ПІДТРИМКА СТВОРЕННЯ ТА ДІЯЛЬНОСТІ ОБ’ЄДНАНЬ
Держава, органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування здійснюють підтримку створення та діяльності об’єднання шляхом:
1) фінансування першого капітального ремонту відповідно до зобов'язань колишнього власника, встановлених законом;
2) звільнення від сплати за державну реєстрацію юридичної особи – об’єднання;
3) безкоштовного оформлення документації щодо передачі земельної ділянки, на якій розміщений житловий багатоквартирний будинок (будинки) або його частина (частини), та прибудинкової території у спільну часткову власність членів об’єднання;
4) надання першочергової допомоги з фінансування заходів з енергозбереження;
5) надання органами місцевого самоврядування консультаційної підтримки населенню з питань створення та функціонування об’єднань.
6)    застосування цільового фінансування з місцевих бюджетів на комунальні послуги та утримання будинків об’єднань відповідно до порядку, передбаченого для житла, яке обслуговується комунальними підприємствами.
7)    спрямування коштів Держбюджету у порядку виконання Загальнодержавної програми реформування і розвитку ЖКГ на реконструкцію і ремонт будинків, де створені об’єднання.
8)    передачі службового житла об’єднанням, які обслуговують свій будинок.
  9) безкоштовної передачі технічної документації, акту обстеження житлового будинку.
Даний перелік не є вичерпним.


Стаття 4. ОСОБЛИВОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН ПРИ СТВОРЕНІ 
ОБ’ЄДНАННЯ
1. Об’єднання є учасником земельних відносин з моменту його державної реєстрації та внесення до державного реєстру.
Одночасно з державною реєстрацією об’єднання органи місцевого самоврядування або інші попередні власники землі безоплатно передають у спільну сумісну власність членів об’єднання земельну ділянку, на якій розміщений житловий багатоквартирний будинок (будинки) або його частина (частини), та прибудинкову територію відповідно до законодавства. Оформлення документації щодо видачі державного акту на право власності на земельну ділянку здійснюється за рахунок органу місцевого самоврядування, на території якого знаходиться відповідна земельна ділянка.
2. До моменту видачі державного акту на право власності на земельну ділянку, на якій розміщений житловий багатоквартирний будинок (будинки) або його частина (частини) та прибудинкову територію, що має належати об’єднанню, будь-які юридичні дії із зазначеними земельними ділянками, які були виділені для будівництва будинку, забороняються.
   3. Порядок передачі земельної ділянки у спільну власність членів об’єднання з вичерпним переліком необхідних документів визначається Кабінетом Міністрів України.
Стаття 5. РЕОРГАНІЗАЦІЯ ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИХ КООПЕРАТИВІВ У
     ОБ'ЄДНАННЯ
  Житлово-будівельні кооперативи можуть бути реорганізовані в об'єднання.
 Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об'єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об'єднання і далі проводяться відповідно до вимог цього Закону.
  Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість жилих приміщень і  належної частки у вартості допоміжних приміщень та іншого майна і виявили таке бажання, а також члени їх сімей, які зазначені у свідоцтві про право власності на квартиру.
  У разі неповної оплати вартості жилих приміщень і належної частки у вартості допоміжних приміщень та іншого майна окремими членами житлово-будівельного кооперативу вони можуть брати участь у зборах, зазначених у частинах другій і третій цієї статті, з метою вступу до об'єднання за згодою власника невиплаченої частки майна.
Стаття 6. ПОРЯДОК СТВОРЕННЯ ОБ’ЄДНАННЯ.
1. Рішення про створення об’єднання і затвердження його статуту приймається установчими зборами.
2. Скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою, що складається не менш, як з трьох власників квартир або нежитлових приміщень. Ініціативна група має право отримати від органу технічної реєстрації нерухомості або забудовника перелік власників квартир і нежитлових приміщень будинку.
3. Повідомлення про проведення установчих зборів надсилається ініціативною групою не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів і вручається кожному власнику квартири, нежитлового приміщення під розписку або надсилається рекомендованим листом. У повідомленні ініціативна група зі скликання установчих зборів зазначає, місце і час їх проведення, проект порядку денного.
Час і місце проведення установчих зборів мають бути максимально зручними для більшості можливих їх учасників.
4. Голова установчих зборів обирається більшістю голосів присутніх власників або їх представників.
5. У голосуванні беруть участь власники або їх представники.
Власники однієї квартири мають на установчих зборах один голос, яким користується їх представник. У разі, якщо співвласники квартири не дійшли згоди щодо визначення такого представника, питання вирішується у суді.
6. Рішення приймається шляхом поіменного голосування, і кожна особа, яка проголосувала, розписується у протоколі із зазначенням результату голосування — “за” чи “проти”.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини присутніх власників або їх представників.
7. Установчі збори є правомочними, якщо на них присутні власники або їх представники, яким у сукупності належить більше половини голосів від загальної кількості голосів відповідного житлового будинку, комплексу.
У разі відсутності кворуму ініціативна група установчих зборів призначає нову дату, місце і час їх проведення. Новопризначені (повторні) установчі збори можуть бути скликані не раніше ніж через 14 днів з дати проведення попередніх зборів, що не відбулися.
8. Новопризначені (повторні) установчі збори є правомочними, якщо на них є присутніми не менше трьох власників квартир або нежитлових приміщень (або їх представників).
9. Державна реєстрація об’єднання здійснюється безкоштовно у порядку встановленому Кабінетом Міністрів України. Об’єднання вважається створеним з моменту внесення запису в реєстр про державну реєстрацію.
Стаття 7. ОСОБЛИВОСТІ СТВОРЕННЯ ОБ’ЄДНАННЯ У
     НОВОЗБУДОВАНИХ ТА РЕКОНСТРУЙОВАНИХ БУДИНКАХ.
1. Створення об’єднання у новозбудованих та реконструйованих будинках здійснюється відповідно до статті 6 цього Закону з урахуванням особливостей, передбачених цією статтею.
2. У разі, якщо протягом двох місяців після введення в експлуатацію житлового будинку установчі збори не скликалися, або не відбулися, або на них не було прийнято рішення про створення об’єднання, обов’язок з вчинення необхідних дій для проведення державної реєстрації об’єднання покладається на забудовника або на юридичну особу, на балансі якої перебуває будинок.
3. Забудовник або на юридична особа, на балансі якої перебуває будинок:
 -- приймає рішення про створення об’єднання
 -- розробляє проект статуту об’єднання;
 -- скликає установчі збори відповідно до статті 6 цього Закону,
 -- у разі, коли установчі збори та повторні установчі збори не відбулися, самостійно затверджує статут об’єднання та подає в установленому законодавством порядку документи для здійснення державної реєстрації об’єднання. Призначені забудовником чи іншою юридичною особою керівні органи об’єднання не мають права ініціювати рішення, що потребують голосування подвійною кваліфікованою більшістю.
Стаття 8.    СТАТУТ ОБ'ЄДНАННЯ
Статут об'єднання складається відповідно до Типового статуту, який затверджує центральний орган виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства. У статуті має бути визначено таке:
    назва і місцезнаходження об'єднання;
-
    мета створення, завдання та предмет діяльності об'єднання;
-
    -- перелік майна, що перебуває у спільній частковій власності (неподільного майна), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна;
    статутні органи об'єднання, їхні повноваження та порядок формування;
-
    порядок скликання та проведення загальних зборів;
-
    періодичність проведення зборів;
-
    порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них;
-
    перелік питань, для вирішення яких потрібна подвійна кваліфікована більшість голосів
-
    перелік питань, для вирішення яких потрібно 75 відсотків голосів;
-
    джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об'єднання;
-
    порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів
- об'єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат;
    перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;
-
    права і обов'язки членів об'єднання;
-
    порядок оприлюднення рішень загальних зборів;
-
     фінансова відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів;
-
    порядок внесення змін до статуту;
-
    підстави та порядок ліквідації, реорганізації об'єднання і вирішення майнових питань, пов'язаних з цим.
-
Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об'єднання.
Стаття 9.    СТАТУТ АСОЦІАЦІЇ
До складу асоціації можуть входити об'єднання, власники житлових будинків та садиб.
Статут асоціації визначає відповідно до законодавства України:
    назву, місцезнаходження асоціації;
-
    представництво від об'єднань та власників житлових будинків і садиб;
-
    права і обов'язки членів асоціації;
-
    статутні органи асоціації, їх склад та повноваження, порядок утворення, діяльності та фінансування;
-
    порядок внесення змін до статуту;
-
    підстави та порядок ліквідації, реорганізації асоціації і вирішення майнових питань, пов'язаних з цим.
-
Статут може містити інші положення, що є важливими для діяльності асоціації.
Стаття 10.    ЧЛЕНСТВО В ОБ'ЄДНАННІ
Членом об'єднання є фізична чи юридична особа, яка є власником квартири (квартир) та/або нежитлового приміщення (приміщень) у багатоквартирному житловому будинку або окремого житлового будинку.
Членство в об’єднанні набувається одночасно із створенням об’єднання або одночасно із набуттям права власності на житловий будинок, квартиру або нежитлове приміщення у будинку (будинках), в якому вже створено об’єднання.
Членство в об'єднанні припиняється одночасно із відчуженням відповідного житлового будинку, квартири та/або нежитлового приміщення.
Стаття 11.    СТАТУТНІ ОРГАНИ ОБ'ЄДНАННЯ
Органами управління об'єднання є: загальні збори його членів, збори представників, правління об'єднання та його голова.
Вищим органом управління об'єднання є загальні збори.
Загальні збори скликаються і проводяться згідно з вимогами статуту об'єднання та з дотриманням вимог статті 6 цього Закону.
Правомочність Загальних зборів визначається відповідно до вимог, які встановлені для визначення правомочності установчих зборів відповідно до статті 5 цього Закону.
Рішення загальних зборів підлягає оприлюдненню. У передбачених статутом або рішенням загальних зборів випадках воно може бути надане членам об'єднання під розписку або направлене поштою (рекомендованим листом).
Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.
До виключної компетенції загальних зборів членів об'єднання відноситься:
1)    затвердження статуту об'єднання, внесення змін до нього;
2)    обрання членів правління об'єднання;
3)    питання про використання об'єктів, що перебувають у спільній власності членів об'єднання;
4)    затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту;
5)    затвердження договорів (угод), укладених на суму, що перевищує визначену в статуті об'єднання;
6)    визначення розмірів внесків та платежів членами об'єднання;
7)    прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд за згодою членів об’єднання, інтереси та права яких можуть бути порушені
8)    визначення розміру матеріального та іншого заохочення членів об'єднання і правління;
9)    визначення обмежень на користування об'єктами, які перебувають у спільній власності об'єднання;
10)    прийняття рішень про передачу в оренду об'єктів, які перебувають у спільній власності членів об'єднання, фізичним і юридичним особам;
11)    прийняття рішень про придбання квартир або нежилих приміщень за кошти об’єднання та про їх відчуження
12)    затвердження угод про заснування товариств або участі у товариствах;
13)    порядок управління житловим комплексом.
  Рішення загальних зборів приймаються подвійною кваліфікованою більшістю голосів, а саме 75% голосів, які відповідають кількості квадратних метрів, що належать їх власникам, а також 75% голосів, які відповідають кількості власників (співвласників) квартир і нежилих приміщень з питань передбачених пунктами 7, 6 та 13 цієї статті.
  Рішення загальних зборів приймаються кваліфікованою більшістю голосів (75 відсотків) членів об’єднання (їх представників), які беруть участь у зборах, з питань передбачених пунктами 1 ,4, 5, 9 цієї статті
Рішення загальних зборів з інших питань приймаються простою більшістю голосів членів об’єднання (їх представників), присутніх на загальних зборах.
Статутом об’єднання до виключної компетенції загальних зборів можуть бути віднесені також інші питання.
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх членів об'єднання, квартиронаймачів, орендарів та суборендарів
   За рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від членів об'єднання, яким зборами надаються відповідні повноваження щодо оперативного вирішення нагальних питань шляхом скликання зборів представників. Статутом визначаються порядок скликання та голосування, перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників.
Збори представників не можуть вирішувати питання, які стосуються майнових прав членів об'єднання, погіршують умови використання майна або умови проживання.
Для керівництва поточною діяльністю об'єднання обирається правління. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об'єднання, визначених статутом.
Правління є виконавчим органом об'єднання і підзвітне загальним зборам.
Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання встановлюються загальними зборами.
До компетенції правління відноситься:
1)    підготовка кошторису, балансу об'єднання та річного звіту;
2)    здійснення контролю за своєчасною сплатою членами об'єднання внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно з законодавством;
3)    розпорядження коштами об'єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об'єднання кошторису;
4)    укладення договорів з суб'єктами господарювання, які виконують роботи, надають послуги, та здійснення контролю за їх виконанням;
5)    ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об'єднання;
6)    скликання та організація проведення загальних зборів членів об'єднання або зборів представників.
   7) припинення дій третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження майном власників приміщень;
   8) забезпечення дотримання інтересів усіх власників приміщень при встановлені умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю;
   9) захист прав, представлення законних інтересів членів об’єднання в органах державної влади і місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах, судах.
Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об'єднання на загальних зборах обирається з числа членів об'єднання ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора.
Порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад затверджуються загальними зборами.
Загальні збори членів об'єднання або правління мають право делегувати асоціації, до якої вони входять, частину повноважень власних органів управління.
Об'єднання може стати засновником асоціації.
Стаття 12.    УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОВИМ КОМПЛЕКСОМ
Об'єднання після набуття статусу юридичної особи може:
    прийняти в своє управління весь житловий комплекс;
-
    за договором з попереднім управителем (власником, балансоутримувачем) залишити його управителем житлового комплексу;
-
    укласти договір з будь-якою юридичною особою або фізичною особою – СПД про передачу йому в управління житлового комплексу.
-
   Здійснення управління житловим комплексом має забезпечувати:
    належну експлуатацію житлового комплексу та забезпечення
- відповідних умов користування власним та неподільним майном власників;
    накопичення необхідних коштів на проведення поточних та капітальних ремонтів;
-
    отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну
- житлового комплексу, або своєчасного звернення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку.
У разі, якщо управителем є об’єднання, управління житловим комплексом може здійснювати у формі:
  -- управління через статутні органи об'єднання, у тому числі через прийом на роботу управляючого на контрактній основі;
 -- делегування визначених статутом повноважень по управлінню житловим комплексом асоціації.
Передача майна з балансу колишнього управителя (власника, балансоутримувача) в управління об’єднанню відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Відмова у передачі в управління об’єднанню житлового комплексу з боку колишнього власника (балансоутримувача, управителя) не допускається.
У разі, якщо управління житловим комплексом покладено на колишнього управителя (власника, балансоутримувача) або на іншу юридичну чи фізичну особу -- СПД, то з цією особою укладається відповідний договір
Витрати на здійснення функцій управління розподіляються між власниками пропорційно площі приміщень, що перебувають у їх власності.
Передача в управління житловим комплексом тягне за собою відповідальність за збереження та належне використання житлового комплексу.
Спори щодо прийняття та передачі в управління житловим комплексом вирішуються у судовому порядку.
Стаття 13.    ВІДНОСИНИ ОБ’ЄДНАННЯ І УПРАВИТЕЛЯ
Відносини об’єднання і управителя регулюються договором між ними, який укладається на основі Типового договору, форму якого затверджує центральний орган виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства, та рішеннями загальних зборів у порядку ст. 11 цього Закону.
Істотними умовами договору є:
1)    найменування сторін;
2)    предмет договору;
3)    права сторін щодо здійснення управління житловим комплексом;
4)    обов'язки сторін щодо надання послуг по експлуатації житлового комплексу та оплати цих послуг;
5)    вичерпний перелік послуг;
6)    вартість кожної послуги та загальна вартість щомісячного платежу;
7)    порядок контролю та звіту сторін;
8)    наслідки невиконання умов договору;
9)    перелік форс-мажорних обставин;
10)    строк дії договору, умови продовження та припинення дії договору, дата укладення договору.
Спори щодо змісту конкретного договору вирішуються за згодою сторін або у судовому порядку.
У разі відмови власника приміщення сплачувати обов'язкові платежі на утримання житлового комплексу об'єднання (управитель) має право звернення до суду для стягнення нарахованих платежів у судовому порядку.
Стаття 14.    ПРАВА ЧЛЕНА ОБ'ЄДНАННЯ
Член об'єднання має право:
    брати участь в управлінні об'єднанням у порядку, визначеному діючим законодавством, і статутом об'єднання;
-
    обирати та бути обраним до складу статутних органів об'єднання;
-
    знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки;
-
    вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання членами об'єднання правил добросусідства;
-
    одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність об’єднання (асоціації).
-
На вимогу члена об'єднання воно зобов'язане надати йому для ознайомлення всі свої фінансові звіти.
Порядок здійснення прав власників визначається законом.
Здійснення прав власника не може порушувати права інших власників.
Спори щодо здійснення прав власників вирішуються за згодою сторін або в судовому порядку.
Стаття 15.    ОБОВ'ЯЗКИ ЧЛЕНА ОБ'ЄДНАННЯ
Член об'єднання зобов'язаний:
1)    виконувати вимоги статуту об'єднання;
2)    виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень;
3)    використовувати приміщення за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями;
4)    забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх ремонту;
5)    забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо здійснення ремонту чи реконструкції приміщень або їх частин, не допускати порушення законних прав та інтересів інших власників;
6)    додержуватися вимог правил утримання житлового будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;
7)    своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні платежі;
8)    відшкодовувати за власний рахунок і у повному обсязі збитки, заподіяні майну інших власників;
9)    виконувати передбачені статутними документами обов'язки перед об'єднанням;
10)    запобігати псуванню неподільного майна, інформувати органи управління об'єднання про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання;
11)    додержувати чистоти в місцях загального користування та тиші в нічний час (з 23 до 7 години).
Статутом об'єднання можуть бути встановлені й інші обов'язки власників - членів об'єднання відповідно до законодавства.
Стаття 16.    НЕПОДІЛЬНЕ МАЙНО
Неподільне майно перебуває у спільній частковій власності членів об’єднання. Розмір цієї частки визначається як співвідношення площі квартири або нежитлового приміщення, яке належить члену об’єднання, до загальної житлової площі будинку. Ці частки у спільній власності неподільного майна не підлягають виділенню в натурі та відчуженню окремо від права власності на квартиру або на нежитлове приміщення.
      Кожний власник приміщення має право отримати від відповідного органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухомість, формальний титул, тобто окремий правовстановлюючий документ на належне йому особисте майно, з вказівкою, якою є його частка у спільному неподільному майні
      Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном.
      При відчуженні приміщення в житловому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі.
      Об'єкти права спільної часткової власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав і інтересів інших власників неподільного майна, які охороняються законом.
   Стаття 17.     ВИЗНАЧЕННЯ ЧАСТОК ОБОВ'ЯЗКОВИХ ПЛАТЕЖІВ НА 
    УТРИМАННЯ, ЕКСПЛУАТАЦІЮ ТА РЕМОНТ НЕПОДІЛЬНОГО МАЙНА
Частка в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Спори щодо визначення частки в обов'язкових платежах на утримання і ремонт неподільного майна, в інших спільних витратах вирішуються в судовому порядку.
Стаття 18.    КОШТИ ОБ'ЄДНАННЯ
Кошти об'єднання надходять та зберігаються на рахунках у банківських установах і використовуються виключно за їх призначенням.
Використання та розпорядження коштами здійснюється відповідно до статуту та затвердженого кошторису.
Кошти об'єднання не підлягають розподілу між членами об'єднання, крім випадку припинення діяльності об’єднання. В цьому випадку розподіл коштів між членами об’єднання здійснюється пропорційно до кількості голосів, що належать членам об’єднання.
При цьому здійснюється залік заборгованості кожного власника перед об'єднанням відповідно до статуту цього об'єднання. Якщо власник приміщення в об'єднанні, має борг перед цим об'єднанням, сума якого перевищує суму його частки в майні, і відмовляється сплатити цей борг, спір вирішується у судовому порядку.
Кошти об'єднання складаються з:
-     залишків коштів на рахунках попереднього управителя (балансоутримувача) будинку, що призначалися для утримання будинку об’єднання
-    статутних внесків, обов'язкових платежів членів об'єднання;
-    коштів, одержаних об'єднанням у результаті здачі в оренду допоміжних приміщень;
-     субсидій та пільг на оплату житлово-комунальних послуг громадянам, які користуються правом на їх отримання, щодо оплати житлово-комунальних послуг;
-    доходів, що спрямовуються на виконання статутних цілей об'єднання, отриманих у результаті діяльності підприємств, засновниками яких є об'єднання;
-    добровільних майнових, у тому числі грошових, внесків фізичних і юридичних осіб;
-    коштів з державного і місцевих бюджетів, отриманих на засадах
співфінансування для утримання і ремонту будинку;
   - інших пасивних доходів.
Для накопичення коштів на ремонт неподільного майна і термінового усунення збитків, що виникли в результаті аварій чи непередбачених обставин, в обов'язковому порядку створюються спеціальні фонди об'єднання. Кошти цих фондів акумулюються на рахунку об'єднання у банківських установах і використовуються виключно за цільовим призначенням. Порядок створення спеціальних фондів визначається Кабінетом Міністрів України.
Стаття 19.    ОПЛАТА КОМУНАЛЬНИХ ПОСЛУГ ЧЛЕНАМИ ОБ'ЄДНАННЯ
 Об’єднання має право самостійно визначати виконавця комунальних послуг для свого будинку з водо-, тепло-, газо-, електропостачання, гарячого водопостачання, водовідведення та інших, а саме: прийняти ці обов’язки на себе або доручити їх іншим юридичним особам, зокрема тим, яких визначив орган місцевого самоврядування. У останньому випадку власники житлових і нежитлових приміщень, споживачі укладають прямі договори, які оформляються на основі типових договорів, з виконавцем (постачальником) відповідної житлово-комунальної послуги, якщо об’єднанням не прийняте інше рішення, та перераховують кошти безпосередньо на рахунки підприємств, організацій, які надають ці послуги, за відповідними тарифами для кожного виду послуг у порядку, встановленому законом.
У разі визначення виконавцем комунальних послуг управителя кошти, що сплачуються власниками приміщень за надані їм комунальні послуги, згідно з укладеними договорами надходять на рахунок управителя для накопичення і наступного перерахування підприємствам, організаціям, які надають ці комунальні послуги.
Власники нежитлових приміщень сплачують надані послуги за тарифами, що встановлені для відповідних видів діяльності.
Перерахування коштів підприємствам, організаціям, які надають послуги, здійснюється щомісячно у визначений день відповідно до договору між управителем і цими підприємствами, організаціями
За відсутності технічної можливості проведення поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-, електропостачання, гарячого водопостачання та інших послуг управитель може за рахунок власних коштів встановити загальнобудинкові прилади обліку
Розподіл загальних рахунків між власниками приміщень в одній квартирі чи нежитловому приміщенні здійснюється відповідно до законодавства та статуту з урахуванням розміру частки належного майна та кількості осіб, які проживають у квартирі, включаючи тих, які проживають тимчасово, а також з урахуванням особливостей використання нежитлових приміщень.
Відмова від оплати рахунків не допускається. Такі дії є порушенням прав інших членів об'єднання і підставою для звернення до суду про стягнення заборгованості із плати по відповідних рахунках у примусовому порядку.
Власники несуть відповідальність за своєчасність здійснення платежів на рахунок управителя незалежно від використання приміщень особисто чи надання належних їм приміщень в оренду.
Стаття 20.    УЧАСТЬ КОЛИШНЬОГО УПРАВИТЕЛЯ (ВЛАСНИКА, БАЛАНСОУТРИМУВАЧА) БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ В РЕМОНТІ НЕПОДІЛЬНОГО МАЙНА ЖИТЛОВОГО КОМПЛЕКСУ
 Колишній управитель (власник, балансоутримувач) багатоквартирного будинку, організовує та фінансує перший після створення об’єднання капітальний ремонт будинку відповідно до законодавства.
У разі, якщо колишніх управителів (власників, балансоутримувачів) було декілька, їх участь у фінансуванні визначається пропорційно часу утримання будинку на балансі починаючи з часу останнього капітального ремонту або у разі його не проведення з часу будівництва.
   Обстеження технічного стану житлового комплексу та обсяг робіт з його капітального ремонту визначається комісією, до складу якої входять фахівці незалежної спеціалізованої будівельної організації, представники колишнього управителя (власника, балансоутримувача) та об’єднання. На підставі складеного акту про технічний стан житлового комплексу розробляється проектно-кошторисна документація на проведення капремонту. Колишній управитель (власник, балансоутримувач) фінансує проведення цього ремонту протягом одного бюджетного року.
Власники приміщень, які передали їх в оренду фізичним чи юридичним особам, беруть пайову участь у витратах на утримання та ремонт неподільного майна у порядку, встановленому статутом об'єднання та діючого законодавства України.
Невикористання власниками приміщень, що їм належать, або відмова від користування неподільним майном не є підставою для звільнення власника від участі в спільних витратах на ремонт неподільного майна в житловому комплексі.
   У разі відмови колишнього управителя (власника) багатоквартирного будинку взяти пайову участь в організації та фінансуванні капітального ремонту, об'єднання може звернутися до суду з позовом про звернення стягнення на майно такого колишнього власника.
Стаття 21.    ПОРЯДОК ВИКОНАННЯ ОБ'ЄДНАННЯМ ДЕЛЕГОВАНИХ ПОВНОВАЖЕНЬ

  Органи місцевого самоврядування в порядку, визначеному законом, можуть делегувати управителю повноваження по здійсненню розрахунків щодо передбачених законом пільг та субсидій окремим категоріям громадян по оплаті житлово-комунальних послуг, спожитої електроенергії.
Делеговані повноваження здійснюються в обсязі, необхідному для повного і своєчасного відшкодування витрат власників житлових приміщень, наймачів і орендарів житлових приміщень, шляхом:
-    передачі об'єднанню встановлених державних коштів на фінансування, капітального ремонту житлового фонду, субсидій на житлово-комунальні послуги, компенсаційних коштів за надані пільги по оплаті житлово-комунальних послуг окремим категоріям громадян;
-    надання компенсації (субсидії) на оплату житла і комунальних послуг окремим категоріям громадян з числа власників, наймачів і орендарів відповідно до законодавства.
У разі несвоєчасного перерахування на відповідні рахунки коштів за встановлені законодавством компенсації (субсидії) на оплату житла і комунальних послуг підприємства, організації, що надають житлово-комунальні послуги, можуть звертатися з позовом до суду про безспірне стягнення коштів з платників, які мають сплачувати зазначені дотації, компенсації (субсидії).
Стаття 22.    ОРЕНДА ПРИМІЩЕНЬ У ЖИТЛОВОМУ БУДИНКУ
У порядку, передбаченому статутом, правління об'єднання за дорученням загальних зборів може укласти договір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень, які перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання. Предметом договору оренди приміщень для ведення господарської або іншої не забороненої законом діяльності може бути приміщення, що розміщене в багатоквартирних будинках, з дотриманням орендарем державних будівельних, протипожежних, санітарно-гігієнічних та інших норм, встановлених законодавством та за погодженням з правлінням об’єднання.
Орендар має бути ознайомлений із статутом об'єднання, правами та обов'язками членів об'єднання.
У разі необхідності проведення будівельних робіт заінтересована сторона отримує відповідні дозволи згідно з законодавством.
  Власник житлового приміщення може здати його в оренду виключно для проживання фізичній особі або юридичній особі для проживання представників цієї юридичної особи. Ці договори оренди повинні бути зареєстровані у правлінні об’єднання.
 Об’єднання може здати в оренду належні йому приміщення:
  -- житлові – для проживання фізичних осіб;
  -- допоміжні – для ведення господарської або іншої не забороненої законом діяльності (але не виробничої), чи для обслуговування мешканців будинку.
Не допускається передача в оренду житлового чи нежитлового приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників приміщень.
Спори щодо укладення, виконання або припинення договору оренди приміщення вирішуються за згодою сторін або у судовому порядку.
Стаття 23.    СТРАХУВАННЯ МАЙНА ОБ'ЄДНАННЯ
У порядку, передбаченому статутом, правління об'єднання може здійснювати страхування неподільного майна.
За наявності страхового випадку страхова сума виплачується об'єднанню для наступного використання в інтересах членів об'єднання відповідно до статуту об'єднання.
Члени об'єднання здійснюють страхування належних їм приміщень самостійно.
Стаття 24.    ЛІКВІДАЦІЯ ОБ'ЄДНАННЯ
Об'єднання ліквідується у разі:
    фізичного знищення або руйнування житлового комплексу, яке унеможливлює його відновлення або ремонт;
-
    відчуження житлового комплексу за рішенням об’єднання або суду;
-
    придбання однією особою всіх приміщень у житловому комплексі.
-
 
Стаття 25.    ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЗА ПОРУШЕННЯ ЗАКОНОДАВСТВА ПРО ОБ'ЄДНАННЯ
Особи, винні у:
    недотриманні вимог цього Закону;
-
    порушенні прав власників (користувачів), їх об'єднань і асоціацій;
-
    порушенні статуту об'єднання та протидії його виконанню;
-
    створенні, організації діяльності або ліквідації об'єднання з порушенням законодавства, державних стандартів і норм;
-
    незаконному привласненні майна, що перебуває у спільній сумісній власності;
-
    недотриманні умов договорів, укладених відповідно до діючого
- законодавства України, - несуть цивільну, кримінальну, адміністративну відповідальність відповідно до закону.
Законами України може бути встановлена відповідальність і за інші види правопорушень”.
Стаття 26. ПРИКІНЦЕВІ ТА ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ
1. Цей Закон набирає чинності з дня його опублікування.
2. Внести до ст.365 Цивільного Кодексу України новий пункт 3:
“Право спільної часткової власності на неподільне майно багатоквартирного будинку власників приміщень у такому будинку визначається спеціальним законом про об’єднання власників приміщень багатоквартирного будинку (будинків)
3. Внести зміни до Земельного кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2002 р., N 3 - 4, ст. 27):
1) пункт 2 статті 42 викласти в такій редакції:
„ „У разі створення громадянами об’єднання власників приміщень багатоквартирного будинку (будинків) відповідна земельна ділянка та прибудинкова територія, яка призначена для його обслуговування та задоволення соціально-побутових та культурно-оздоровчих потреб мешканців передається безоплатно у спільну часткову власність власників квартир та нежилих приміщень”.
2) доповнити статтю 42 наступними абзацами:
„ У разі створення об’єднання власників житла акт на право власності на земельну ділянку та прибудинкову територію безоплатно надається відповідним органом місцевого самоврядування у термін три місяці.
До моменту оформлення відповідно до законодавства права власності на земельну ділянку та прибудинкову територію, що має належати об’єднанню власників житла, будь-які дії із земельною ділянкою та прибудинковою територією, яка була виділена для будівництва будинку, забороняються”.
1) пункт 4 статті 89 викласти в такій редакції:
„Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки за виключенням випадків, коли така земельна ділянка входить до складу житлового комплексу, в якому створено об’єднання власників житла”.
4. Внести до Закону “Про податок на додану вартість ” такі зміни:
  Доповнити пункт 3.2. підпунктом 3.2.15 такого змісту: “Кошти членів об’єднання, що накопичуються на банківських рахунках об’єднання у вигляді внесків на житлово-комунальне обслуговування будинку, не є об’єктом оподаткування податком на додану вартість”.
5. Внести до Закону “Про оподаткування прибутку підприємств” такі зміни:
  Підпункт 7.11.7 доповнити абзацом такого змісту: “Від оподаткування звільняються доходи неприбуткових організацій, визначених у абзаці “є” пп.7.11.1, отримані у вигляді внесків, грошових коштів або майна, орендної плати від надання в оренду допоміжних приміщень будинку (колясочні, горища, підвали тощо), які надходять таким неприбутковим організаціям для забезпечення потреб їх основної діяльності”.
   У підпункті 7.11.11 після слів “у разі ліквідації неприбуткової організації” внести доповнення словами: “За винятком неприбуткових організацій, визначених у абзаці ”є” підпункту 7.11.1”. Активи таких організацій у разі їх ліквідації (саморозпуску) повинні бути використані відповідно до закону про такі організації”.
 6. Кабінету Міністрів України у шестимісячний строк з дня набрання чинності цим Законом:
•    привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом та забезпечити розробку нормативно-правових актів, що випливають із цього Закону;
•    забезпечити перегляд і скасування міністерствами та іншими центральними органами виконавчої влади їх нормативно-правових актів, що суперечать цьому Закону.



 
Головна сторінка
Господарська Асоціація ОСББ, ЖБК Києва
Екс пертна рада
Виборча програма
"Новий" закон ОСББ
"Чорний" закон
Діяль ність
Ство рення ОСББ
Корисні орга нізації
Вивіз сміття
Тари фи
Моно полісти КЖКХ
Реформа ЖКГ
Земля