Спілка власників житла Києва
За ОСББ та ЖБК майбутнє!

Законопроект "Зміни до закону про ОСББ"

Відзив юридичної групи

Круглий стіл ЖБК, ОСББ Києва

Аргументи проти законопроекту

Обговорюємо закони

Законопроект Одарченко
Відзив юридичної групи

30 квітня 2009 року Верховною Радою України зареєстровано проект закону України «Про внесення змін до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (реєстр. № 4423)
поданий народними депутатами України Одарченком Ю.В., Поповим О.П., Ляпіною К.М., Бондаренком В.Д., Барановим В.О.

джерело: сайт Верховної Ради України  
http://gska2.rada.gov.ua/pls/zweb_n/webproc4_1?id=&pf3511=35139

Шановні колеги!

Пропонуємо звернути увагу на проект Закону України „Про внесення змін до Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, що зареєстрований 30.04.2009 р. за № 4423. На нашу думку цей законопроект не сприяє виконанню Загальнодержавної програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2004-2010 роки, яка затверджена Законом України № 1869-1V від 24 червня 2004 року, не вирішує питання організації співвласників багатоквартирних будинків в об’єднання з метою забезпечення експлуатації будинків, створює умови для примусової, або за бажанням трьох членів ЖБК, реорганізації житлово-будівельних кооперативів в об’єднання, містить кілька положень, які, у сукупності відкривають можливості до зловмисного одержання окремими особами контролю над об'єднанням, прийняття рішення про відчуження житлового комплексу за рішенням об’єднання та встановлення судового порядку прийняття рішень про відчуження будинку, тобто погіршують становище співвласників багатоквартирних будинків та створюють умови для порушення їхніх прав.

 

Прийняття цього проекту, на нашу думку, призведе до необхідності зміни статутів існуючих ОСББ, позбавить ОСББ можливості запроваджувати та скасовувати внески й обов’язкові платежі своїх членів, тобто ліквідує основу фінансового забезпечення роботи ОСББ, зробить неможливим відшкодовування шкоди, що може бути спричинена ОСББ та її членам сторонніми особами, які тимчасового користуються квартирами, створить нерівні права на земельні ділянки та прибудинкові території власників квартир у будинках житлово-будівельних кооперативів та об’єднань, інших негативних наслідків.

 

 

Варто зазначити, що перелічені у пояснювальній записці до проекту  основні положення проекту не відповідають меті розробки проекту Закону щодо провадження сучасної системи управління житловим фондом України з активним залученням до цих процесів населення.

Практика застосування діючого Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” свідчить про те, що він не потребує викладення в іншій редакції, зміни існуючої процедури створення та функціонування об’єднань, як юридичних осіб.

Неприпустимим є запропонований у частині 8 статті 6 законопроекту порядок створення об’єднання, а саме – установчими зборами, які вважаються правомочними, якщо на них є присутніми не менше трьох власників квартир або нежитлових приміщень (або їх представників).

Такий порядок створення ОСББ не тільки надасть можливість порушувати права одних співвласників іншими співвласниками, а і не створить в подальшому можливості належним чином функціонування такого об’єднання, приймання спільних рішень зборами членів ОСББ, яких примусово (згідно частини 2 статті 10 законопроекту) включили у члени ОСББ – юридичної особи з відповідними правами і обов’язками, що виходять за межі прав і обов’язків власників квартир. 

Частиною 5 статті 16 законопроекту надається право, без зазначення особи (фізичної, юридичної, представника?) і у який спосіб, передавати об’єкти права спільної часткової власності, тобто неподільне майно будинку, яким відповідно до статті 1 законопроекту є земельна ділянка, прибудинкова територія, допоміжні приміщення загального користування, конструктивні елементи, технічне обладнання будинку, споруди, будівлі, як призначені для забезпечення належних умов проживання усіх власників квартир, в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов’язано із порушенням прав і інтересів інших власників неподільного майна, які охороняються законом.

Статтею 358 ЦК України передбачено, що право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою, співвласники можуть домовитись про порядок володіння та користування майном, що є їх спільною частковою власністю, тому є неприпустимим надання невизначеній особі права передавати об’єкти спільної часткової власності на неподільне майно будинку лише за умов, якщо це не пов’язано із порушенням прав і інтересів інших власників неподільного майна. Здійснення права власності власниками квартир, нежитлових вбудованих приміщень на неподільне майно будинку, на нашу думку, не може обмежуватись умовами непорушення їхніх прав у разі передачі майна у користування іншим особам, оскільки критерії порушення цих прав законодавством передбачити неможливо, а розраховувати на судовий захист співвласниками будинку своїх прав пересічному громадянинові нереально.

          Проект надає можливість вирішення долі ОСББ трьом особам.

          Так, стаття 6 проекту передбачає, що повторні (після перших, які не відбулися) установчі збори є правомочними, якщо на них є присутніми не менше трьох власників квартир або нежитлових приміщень.

Стаття 11, коли говорить про загальні збори вже створеного ОСББ, передбачає, що "Загальні збори скликаються і проводяться згідно з вимогами статуту об'єднання та з дотриманням вимог статті 6 цього Закону", а "правомочність Загальних зборів визначається відповідно до вимог, які встановлені для визначення правомочності установчих зборів відповідно до статті 5 цього Закону". Тобто, загальні збори вже створеного ОСББ також можуть провести 3 особи.

А стаття 10 при цьому передбачає, що членом об'єднання є (саме "є", а не "може бути"!) в тому числі і власник окремого житлового будинку. Тобто, якщо скласти разом зазначені положення, то цілком можливо, що одного разу загальні збори ОСББ в будинку із 200-300 квартирами проведуть три власники котеджів, розташованих поруч. І це буде абсолютно законно.

Тож уявімо собі ситуацію: група осіб (а ними можуть бути і власники окремих "садибних" будинків поруч із багатоквартирним) бажає продати або передати в оренду певне спільне майно в багатоквартирному будинку.

Очікуючи спротив решти членів ОСББ – власників квартир у цьому будинку – вони заручаються підтримкою частини членів правління та ініціюють скликання загальних зборів таким чином, щоб завідомо не набрати на них кворуму (незручна дата, період відпусток, занадто раннє повідомлення про збори – за кілька місяців, наприклад).

Коли дійсно на перших зборах немає кворуму, скликаються повторні – повідомляти про які кожному співвласнику рекомендованим листом чи під розписку законопроект не вимагає. На повторних зборах, про які по суті знає лише ця зацікавлена група осіб, і які вона вправі провести сама, нею приймаються бажані рішення щодо спільного майна. Заодно переобирається все чи частина правління - це теж в компетенції подібних зборів, і допоможе зацікавленим особам ввести "своїх" людей у правління та гарантувати на майбутнє його повну лояльність.

Цікаво, що за законопроектом (ст.11) тільки правління може скликати загальні збори – і тому доходимо висновку, що всупереч волі згаданих трьох учасників зборів та їх маріонеткового правління ніякі загальні збори в майбутньому не зберуться, а якщо й зберуться, то будуть визнані нелегітимними.

Таким чином решта співвласників позбавляється можливості провести загальні збори щоб скасувати рішення зборів, проведених "трьома особами". І в судовому порядку захистити права об'єднання і свої особисто співвласникам також буде досить важко – оскільки саме правління законопроект наділяє правом здійснювати "захист прав, представлення законних інтересів членів об’єднання в органах державної влади  і місцевого самоврядування, на  підприємствах, в установах, судах".

З прийняттям проекту виникнуть проблеми з відшкодуванням шкоди, спричиненої орендарями, наймачами та іншими мешканцями будинків.

Так, статтею 15 проекту передбачається, що член об'єднання зобов'язаний відшкодовувати за власний рахунок і у повному обсязі збитки, заподіяні майну інших власників. Натомість статтею 1166 Цивільного кодексу України передбачено відшкодування шкоди особою, яка її завдала, як-то передбачено статтею 17 чинного Закону: право вимагати відшкодування  збитків,  заподіяних  неподільному та загальному майну об'єднання з вини власника або  інших  осіб,  які користуються його власністю. Таким чином, у разі завдання шкоди, зокрема, орендарем, наймачем, членом сім’ї власника, іншими особами,  вони звільняються від відповідальності, яка безпідставно покладається на власника.

Але всі перелічені вади ніщо порівняно із положеннями статті 24 проекту, яка передбачає ліквідацію об’єднання у разі відчуження житлового комплексу за рішенням об’єднання або суду! Навіщо авторам проекту законодавчо урегульовувати процедуру відчуження житлового комплексу за рішенням ОСББ або суду! Хіба може ОСББ, якому будинок не належить, приймати рішення про відчуження будинку? Не може! Але законопроект намагається ввести в ранг Закону незаконні дії.

З огляду на вищевикладене, пропонуємо звернутись до Голови Верховної Ради України та народних депутатів України з проханням не допустити прийняття Верховною Радою проекту Закону України "Про внесення змін до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” (реєстр. № 4423).

 

 

 

Юридична група

 

ГО «Спілка власників житла Києва»



 
Головна сторінка
Господарська Асоціація ОСББ, ЖБК Києва
Екс пертна рада
Виборча програма
"Новий" закон ОСББ
"Чорний" закон
Діяль ність
Ство рення ОСББ
Корисні орга нізації
Вивіз сміття
Тари фи
Моно полісти КЖКХ
Реформа ЖКГ
Земля