Спілка власників житла Києва
За ОСББ та ЖБК майбутнє!

ЗУ Про кооперацію

Законопроект КМ 8474 щодо ОСББ

Порівняльна таблиця

Пояснювальна записка

Висновок експертного управління

Подання Комітету ВР
Висновок експертного управління
ВИСНОВОК
на проект Закону України «Про внесення змін до
деяких законодавчих актів України щодо об’єднань
співвласників багатоквартирного будинку»

(реєстр. № 8474 від 11.05.2011 р., внесений
Кабінетом Міністрів України)


У проекті пропонується внести до Земельного, Цивільного кодексів України та законів України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про житлово-комунальні послуги» зміни, які спрямовані на вдосконалення порядку створення та діяльності об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (у подальшому – ОСББ).
Розглянувши проект, вважаємо за доцільне висловити щодо його змісту наступне.
Щодо змін до Земельного кодексу України
Щодо змін до ст. 42
Змінами до частини 1 цієї статті пропонується викласти цю статтю у новій редакції. Проте жодної необхідності у цьому немає, оскільки частини 2 та 3 нової редакції за змістом повністю співпадають з змістом частин 3 та 4 чинної редакції цієї статті. У зв‘язку з цим у новій редакції має викладатися не вся ст. 42, а лише її частина 1.
При цьому у новій редакції цієї частини пропонується визначити, що земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок (у подальшому – БЖБ), надаватиметься у постійне користування ОСББ на відміну від чинної редакції, за якою така ділянка має надаватися у постійне користування підприємству, організації, установі, яка здійснює управління будинком. Головне управління не підтримує внесення вказаних змін до частини 1 цієї статті, оскільки ОСББ не є єдиною формою, за допомогою якої здійснюється управління будинком. Таке управління може здійснюватися як власником відповідного будинку безпосередньо, так і житлово-будівельними чи житловими кооперативами. Слід також звернути увагу на те, що визнання ОСББ єдиною юридичною особою, якій надається земельна ділянка, де розташований БЖБ, не узгоджується з частиною 2 цієї статті, за якою порядок використання цієї ділянки визначається співвласниками БЖБ. У зв‘язку з цим у частині 1 цієї статті слова «об‘єднанню співвласників багатоквартирного будинку» пропопонуємо замінити на «власнику, співвласникам багатоквартирного будинку, їх об‘єднанню  або іншій юридичній особі, яка здійснює управління спільним майном у цьому будинку».
Відповідну термінологічну заміну доцільно провести і у частині 2 нової редакції цієї статті, з тим, щоб порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані БЖБ, та прибудинкових територій визначався особами, яким ці ділянки надані у користування, а також у пункті «г», яким доповнюється частина 2 ст. 92 цього Кодексу.
Слід також звернути увагу на те, що передача земельної ділянці, на якій розташований  БЖБ, у постійне користування ОСББ суперечить положенням проекту, якими вносяться зміни до Закону України «Про об‘єднання співвласників багатоквартирного будинку», згідно з якими така земельна ділянка віднесена до спільного майна у БЖБ, яке належить на праві спільної сумісної власності власникам житлових та нежитлових приміщень у цьому будинку. Отже, у проекті слід чітко визначити кому і на яких підставах належить земельна ділянка, на якій розташований БЖБ, власники квартир та нежитлових приміщень якого створили ОСББ.
2. У зв‘язку з тим, що приватизація державного житлового фонду не завершена пропонуємо залишити у ст. 42 ЗК України частину 2 у чинній редакції, уточнивши у ній осіб, яким земельна ділянка має надаватися у постійне користування.
3. Пропонуємо доповнити статтю новою частиною, у якій заборонити   власнику земельній ділянці, на якій розташований БЖБ, відчужувати його, або уточнити, що він може здійснювати такі дії лише за згоди власника,  співвласників БЖБ, їх об‘єднання.
Щодо змін до ст. 89
Оскільки співвласникам БЖБ земельна ділянка належатиме на праві постійного користування, а не власності, запропонованих змін до цієї статті вносити не потрібно.
 Щодо змін до Цивільного кодексу України
Щодо змін до ст. 369
Головне управління не підтримує внесення запропонованих проектом змін до цієї статті, оскільки у разі їх прийняття буде створена можливість прийняття рішення щодо розпорядження майном, що перебуває у спільній сумісній власності, в обхід порядку, який передбачає обов’язкове отримання згоди всіх співвласників.  На нашу думку, більш доцільним є внесення до цієї статті змін, згідно з якими законом можуть бути визначені особливості  здійснення право спільної власності на окремі види майна, зокрема, на БЖБ.

Щодо ст. 382
Звертаємо увагу на те, що оскільки ця стаття згідно з її назвою «Квартира як об'єкт права власності» регулює права власників квартир, у ній не можуть регулюватися права власників нежитлових приміщень у БЖБ. Крім цього, оскільки згідно з ст. 42 ЗК України земельна ділянка, на якій розташований БЖБ, передається його власникам (співвласникам) у постійне користування, вона не може бути у їх спільній сумісній власності.
Щодо змін до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»
Щодо змін до ст. 1
1) Головне управління не підтримує вилучення з проекту змісту термінів  «загальне майно» і «неподільне майно» та їх заміну на термін «спільне майно». Це пояснюється тим, що наслідком такої заміни може стати відчуження допоміжних приміщень, технічного обладнання будинку, його конструктивних елементів, яке є неподільною частиною БЖБ. У зв‘язку з цим пропонуємо не вносити до проекту відповідних змін, обмежившись уточненням про те, що «спільне майно» БЖБ складається з «неподільного» та «загального» майна. У разі ж прийняття рішення про заміну вказаних термінів на «спільне майно» пропонуємо доповнити ст. 19 цього закону положеннями про заборону відчуження «спільного майна» БЖБ, а також уточнити, що «спільне майно» перебуває у спільній сумісній власності власників житлових та нежитлових приміщень у БЖБ. 
2) У визначенні змісту терміну «прибудинкова територія» доцільно, на нашу думку, зберегти зазначення того, в якому саме документі вона визначається. 
3) Пропонуємо не доповнювати статтю визначенням змісту терміну «співвласники багатоквартирного будинку», як це пропонується у проекті, оскільки згідно з визначенням змісту терміну «об‘єднання співвласників багатоквартирного будинку» таке об‘єднання створюється власниками квартир та нежилих приміщень БЖБ. Крім цього, БЖБ як об‘єкт майна складається не лише з спільного майна, але і окремих квартир, які можуть бути як у спільній власності декількох осіб, так і у власності однієї людини.
Звернемо також увагу на те, що запровадження у законі окремого терміну «співвласники» вносить до нього плутанину та сприятиме  виникненню внутрішніх суперечностей. Наприклад, у частині 1 ст. 4 передбачено, що ОСББ створюється для забезпечення і захисту прав співвласників, а у частині 3 – те, що воно створюється власниками квартир та нежилих приміщень.  Так само у ОСББ мають збиратися загальні збори його учасників (членів), а не співвласників, як це пропонується у змінах до ст. 10.
Вважаємо, що у ОСББ мають об‘єднуватися власники квартир та нежитлових приміщень, оскільки право власності на ці об‘єкти є первинним, а право цих осіб на спільне сумісне майно БЖБ є похідним від їх права власності на квартиру (нежитлове приміщення) і не може бути відокремлено від нього. У зв‘язку з цим пропонуємо внести до проекту відповідні зміни.
Щодо змін до ст. 4
1) Головне управління вважає, що чинна редакція частини 5 цієї статті є більш точною, ніж та, яка пропонується у проекті. У зв‘язку з цим пропонуємо залишити її у чинній редакції.
Аналогічне за змістом зауваження стосується абзацу 8 частини 1 ст. 16 цього Закону.
2) Доповнення закону положенням  про те, що майно, придбане об‘єднанням за рахунок внесків та платежів співвласників, є спільною власністю власників квартир  та нежилих приміщень у БЖБ, має бути  узгоджено з частиною 8 цієї статті, за якою майно ОСББ утворюється з майна, переданого об‘єднанню у власність.
Щодо змін до ст. 6
У частині 4 цієї статті  слід врахувати, що повідомлення про проведення установчих зборів має вручатися не співвласнику, а власнику, оскільки згідно з частиною 1 цієї статті ОСББ може бути створено лише власниками квартир та нежилих приміщень. Аналогічне за змістом уточнення слід внести до частин 6 – 8 та 11 цієї статті.
Щодо змін до ст. 7 
1) Пропонуємо не виключати з частини 1 статті п. 13, виклавши його у такій редакції: «порядок та умови укладення договорів між об‘єднанням та власником квартири чи нежитлового приміщення, які не є членами об‘єднання». Крім цього, пропонуємо не виключати з цієї частини п. 15.
2) Оскільки включення до статуту відомостей про склад співзасновників не є обов‘язковим, пропонуємо не доповнювати цим положенням частину 2 цієї статті.
Щодо виключення з Закону ст.  9
Головне управління не підтримує вилучення з закону цієї статті, оскільки питання членства в ОСББ є одним з найбільш важливих у їх діяльності, і без його вирішення створення ОСББ та їх діяльність буде, на нашу думку, суттєво ускладнена.
Аналогічне за змістом зауваження стосується також інших положень проекту щодо виключення з Закону положень, які регулюють питання членства в ОСББ, зокрема, змін до його ст. 14. 
Щoдо змін до ст. 10
1) Насамперед у статті слід визначити, за яким принципом відбувається голосування учасників загальних зборів ОСББ: «один учасник – один голос» чи якийсь інший. На нашу думку, більш логічним буде застосування принципу, за яким одна квартира (одне нежитлове приміщення)  надає   її (його) власнику один голос.
2) Частину 4 слід доповнити положеннями, які визначають порядок підведення результатів голосування шляхом опитування учасників ОСББ.
Щодо змін до ст. 12
1) Вважаємо, що положення цієї статті щодо управління спільним сумісним майном БЖБ у ОСББ (вважаємо, що краще вести мову про управління будинком) мають бути узгоджені з відповідними положеннями проекту Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (реєстр. № 8391 від 14.04.2011 р., внесений народними депутатами України В.А.Бондиком, В.О.Барановим, Е.А.Прутником та іншими).
2) Оскільки асоціація ОСББ згідно з ст. 1 проекту утворюється лише для представлення спільних інтересів об‘єднань, з нової редакції частини 2 слова «або асоціації відповідно до її статуту» слід виключити.
Аналогічне за змістом зауваження стосується права ОСББ передати частину повноважень власних органів управління асоціації, як це передбачається у ст. 16 проекту, яке також має бути вилучено з проекту.
Щодо змін до ст. 13
1) У новій редакції частини 1 статті слід врахувати, що договором між управителем та співвласником (юридично коректніше - власником) не можуть регулюватися відносини управителя з іншими співвласниками, оскільки останні не є стороною вказаного  договору.
2) Нову редакцію частини четвертої статті слід узгодити з змістом ст. 633 «Публічний договір» ЦК України.
Щодо нової редакції ст. 22
1) У абзаці 2 частини 1 статті слід уточнити, що таке «колективний споживач житлово-комунальних послуг».
Крім цього, положеннями, які визначають статус такого споживача, має бути доповнений Закон України «Про житлово-комунальні послуги».
2) У частині 5 статті слід врахувати, що холодну та гарячу воду, інші житлово-комунальні послуги оплачує не ОСББ, а власники квартир (нежитлових приміщень) у БЖБ, які уклали відповідні договори про надання їм таких послуг з їх виробниками.
Щодо змін до ст. 26
Пропонуємо вилучити з статті частини 1, 2, 4, 5, оскільки питання укладення договору оренди власником квартири (нежитлового приміщення) у БЖБ не є предметом регулювання цього закону.
Щодо змін до ст. 28
Пропонуємо не вилучати з частини 2 статті абзаци 2 та 3, оскільки це призведе до формального існування ОСББ без самого будинку, зокрема, у разі його руйнування.
Узагальнюючий висновок: за результатами розгляду в першому читанні проект Закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо об’єднань співвласників багатоквартирного будинку» з урахуванням ст. 116 Регламенту Верховної Ради України доцільно повернути на доопрацювання з урахуванням висловлених зауважень та пропозицій.

          Керівник Головного
    науково-експертного управління                                      В.І.Борденюк

Вик.: І.В.Зуб,
          Л.Г.Гринчишина


 
Головна сторінка
Господарська Асоціація ОСББ, ЖБК Києва
Екс пертна рада
Виборча програма
"Новий" закон ОСББ
"Чорний" закон
Діяль ність
Ство рення ОСББ
Корисні орга нізації
Вивіз сміття
Тари фи
Моно полісти КЖКХ
Реформа ЖКГ
Земля